Pronájem bytu a daně: Co potřebujete vědět při krátkodobém pronájmu?

Jaké daně a odvody se platí u krátkodobého pronájmu?

Pojďme si na začátek říci, co přesně znamená krátkodobý pronájem. Česká legislativa nevymezuje přesnou dobu, po kterou je nájem ještě považován za krátkodobý. Místo toho upravuje jeho účel. Jako krátkodobý se chápe pronájem nabízený za jiným účelem než uspokojení potřeby bydlení. Krátkodobý pronájem tedy mohou využít například zaměstnanci jedoucí na služební cestu, zahraniční turisté nebo třeba rekreanti, kteří cestují v rámci České republiky. 

Častým důvodem pro krátkodobé pronajímání nemovitosti jsou větší zisky. Jenže tuto výhodu vyvažuje poměrně dlouhá řada povinností. Od roku 2017 se totiž krátkodobý pronájem stal ubytovací službou – jednoduše řečeno jde o jeden z typů podnikání. Co přesně to znamená pro pronajímatele? Například to, že u krátkodobého pronájmu musí řešit daně. A nejen to:  

  1. Živnostenské oprávnění

Krátkodobý pronájem zákon nevnímá jako pronájem, ale jako ubytovací službu. Jedná se tedy o podnikatelskou činnost a pro její provozování musíte mít potřebné oprávnění. V tomto případě v podobě živnostenského listu. Ubytovací služby spadají do volné živnosti, takže nebudete potřebovat žádné doklady o odbornosti apod. 

Zřídit si živnost lze z jakéhokoli centrálního registračního místa. Odeslat registrační formulář můžete také odkudkoli online. Pozor, v případě neohlášení živnosti živnostenskému úřadu se dopustíte neoprávněného podnikání, za což můžete dostat pokutu až do výše 500 000 Kč.

  2. Zdravotní a sociální pojištění

Každý živnostník se musí přihlásit k odvodům sociálního a zdravotního pojištění. Platit musíte buď povinné minimální zálohy, nebo zálohy určené pro podnikání na vedlejší činnost.

  3. Daň z příjmu fyzických osob

Příjmy z krátkodobého pronájmu se daní podle §7 zákona o daních z příjmu jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. Na příjmy z podnikání můžete uplatnit 60% paušální náklady (pouze sečtete příjmy z vystavených faktur a odečtete procento paušálních výdajů), nebo sledovat reálné náklady na ubytování. Druhou z možností zvolte tehdy, když jsou skutečné výdaje vyšší než ty paušální.

Stejně jako další živnostníci budete odevzdávat daňové přiznání (přesné datum záleží na formě odevzdání –⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠ například v roce 2023 se fyzické daňové přiznání na pracovištích finančního úřadu odevzdávalo do 3. dubna, elektronické daňové přiznání do 2. května a daňové přiznání zpracované daňovým poradcem stačilo odevzdat do 3. července). Stejné datum pak odpovídá lhůtě pro zaplacení daně z příjmu ve výši 15 %. Pro základ daně nad 48násobek minimální mzdy (v roce 2022 to byl 1 867 728 Kč) platí zvýšená sazba 23 %.

4. Daň z přidané hodnoty

Tato daň se vás týká pouze v případě, že váš obrat během 12 po sobě jdoucích měsíců přesáhne 1 milion korun. Pokud jste tuto hranici překročili, je třeba do 15 dnů od posledního dne v měsíci, v němž jste obratu dosáhli, podat přihlášku k registraci na finančním úřadu. V oblasti ubytovacích služeb platí snížená sazba DPH 10 %.

5. Poplatky městu či obci

V mnoha turisticky vyhlášených městech a obcích se za hosty (chcete-li, nájemníky) odvádí poplatek. Někde se mu říká poplatek z pobytu, jinde poplatek z ubytovací kapacity. V některých obcích platí povinnost uhradit poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt. Poskytovatel ubytovací služby se k těmto poplatkům musí přihlásit, a to do 30 dnů od zahájení poskytování služby.

Další povinnosti spojené s krátkodobým pronájmem

S poskytováním ubytovacích služeb jsou spojeny další povinnosti. Máte v bytě rádio a televizi? Potom je nutné se přihlásit k rozhlasovým a televizním poplatkům z každého zařízení. Povinností je platit také autorské poplatky. 

Ubytováváte cizince? Ty je nutno hlásit cizinecké policii, a to do 3 dnů od jejich ubytování. Vyřešit je potřeba také likvidaci odpadu, který vzniká podnikatelskou činností.

Tip: Nezapomeňte viditelně označit provozovnu –⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠ tedy byt, který takto pronajímáte. Pokud to nelze na fasádě, tak na zvonku a na vstupních dveřích do bytu. Nesmí chybět jméno a příjmení či název podnikatele, identifikační číslo a jméno osoby odpovědné za činnost provozovny. Uvedena by měla být rovněž provozní doba a třída a kategorie ubytovacího zařízení.

Krátkodobý pronájem v družstevním bytě? Jen se souhlasem

Byt v osobním vlastnictví můžete z logiky věci pronajmout, komu chcete. Zcela jiná situace ale nastává v případě, že vlastníte podíl v družstvu. Krátkodobý, ale i dlouhodobý pronájem se řídí pravidly družstva a k pronájmu potřebujete standardně jeho souhlas. Některá družstva – zejména ta ve větších městech – však mohou mít tento způsob pronájmu zakázaný přímo ve svých stanovách. 

Vyhráno nemáte, ani když držíte písemný souhlas družstva v ruce. Družstvo ho totiž může omezit jen na stanovenou dobu, nebo souhlas kdykoli odvolat. Například kvůli hluku a znečišťování společných prostor vašimi hosty. Jako nájemce navíc nesete odpovědnost za řádné užívání společných prostor a dodržování domovního řádu.

Trochu volnější pravidla platí, pronajímáte-li pouze pokoj v rámci bytu, který používáte a kde máte zapsanou adresu trvalého bydliště. I tuto kličku však mohou stanovy družstva zakázat.

Pokud přeci jen uspějete, budete za pronájem družstevního bytu platit stejné daně, jako u bytu v osobním vlastnictví.